VEFA – Dommages provenant du fonds voisin – Engagements du vendeur – Qualité à agir – Nature des dommages – Fondement de responsabilité du vendeur
Cass. civ. 3ème, 6 mars 2025, n° 23-20.211
Responsabilité décennale du vendeur-promoteur pour des dommages causés aux biens vendus provenant du fonds voisin qu’il s’était engagé à conforter (Voir commentaire à venir au sein de la RDI mai 2025)
En application des dispositions de l’article 1646-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception, des garanties bienno-décennales à l’égard des acquéreurs.
La situation à l’origine de cet arrêt était originale. Un vendeur promoteur n’avait obtenu l’autorisation administrative de construire son opération qu’à la condition de faire réaliser des travaux de confortement sur la falaise voisine, qui appartenait à un tiers et qui surplombait le terrain d’assiette de l’opération de construction.
A la suite de la chute d’un rocher qui a endommagé l’un des immeubles après sa livraison, les copropriétaires ont assigné le promoteur et son assureur aux fins d’indemnisation de leurs préjudices et de réalisation de nouveaux travaux de confortement sur la falaise.
On voit immédiatement les problématiques posées par cette espèce
Tout d’abord, les acquéreurs avaient-ils qualité pour solliciter, sur le fondement de la garantie décennale, la réalisation de travaux de confortement sur le fond voisin ? Le promoteur faisait valoir que seul le propriétaire de la falaise litigieuse avait la qualité de maître de l’ouvrage et disposait, à ce titre, de la qualité à agir sur le fondement décennal. La Haute juridiction approuve les juges du fond d’avoir jugé recevable l’action du syndicat des copropriétaires. La solution nous semble cohérente dès lors que le syndicat poursuivait l’indemnisation du coût des travaux nécessaires à la réparation des dommages subis par ses immeubles et la mise en sécurité de son fonds.
Ensuite, le promoteur pouvait-il être responsable, sur le fondement de la garantie décennale, de dommages provenant du fond voisin ? Au travers d’un contrôle léger, la Haute juridiction valide une nouvelle fois la solution retenue par les juges du fond. Dès lors que le promoteur n’a été autorisé à construire qu’à la condition de faire réaliser des travaux de confortement sur la falaise voisine, ces travaux sont entrés dans le champ contractuel de la VEFA. Autrement-dit, ils font partie intégrante de l’opération de construction dans son ensemble. Dès lors que les dommages provoqués par la chute de blocs de roches provenant de la falaise – du fait de l’insuffisance des travaux initialement réalisés par le promoteur – rendent les ouvrages impropres à leur destination, il est pleinement cohérent que le vendeur en VEFA en soient responsables à l’égard des acquéreurs sur le fondement combiné des articles 1646-1 et 1792 du Code civil.
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